Waadebepaling -taxatie - bouwkundige keuring

Taxatie

Bij een taxatie wordt gekeken naar aard en grootte, staat van onderhoud en woonomgeving van het huis. Er wordt een rapport over opgesteld. Op basis van de vermelde executiewaarde in het rapport (en enkele andere gegevens) berekent de geldverstrekker de maximale hoogte van uw hypotheek. De taxatie kan worden uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur die verder niet bij de koop betrokken is.

Bouwkundig onderzoek

Bij een bouwkundig onderzoek wordt gekeken naar de kwaliteit van het huis. Er wordt o.a. gekeken of de elektrische bedrading, waterleiding, riolering en houtwerk in goede staat zijn. Eventuele (verborgen) gebreken komen daarbij aan het licht. Over deze gebreken wordt advies gegeven met betrekking tot herstel of vervanging. Tevens wordt er aangegeven met welke kosten u rekening moet houden. Over de bevindingen, aanbevelingen en kosten wordt een rapport opgesteld, dat u kunt gebruiken om een offerte op te vragen bij een aannemer. Ook kan de geldverstrekker u vragen dit rapport te overleggen. Het bouwkundig onderzoek wordt uitgevoerd door een onafhankelijke en gespecialiseerde bouwkundige. Dit gebeurt volgens uniforme regels en voldoet aan strenge richtlijnen. De kosten voor een onderzoek variëren.

Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de bouwkundige en onderhoudsstaat van een woning. Met behulp van deze keuring worden gebreken aan het licht gebracht.

Bouwkundige Keuring

Als u een woning koopt, wilt u zekerheid over de bouwtechnische staat en de eventuele herstelkosten en onderhoudskosten. Deze zekerheid wilt u vóórdat u tot de koop overgaat.

Op basis van deze inspectie wordt een keuringsrapport opgemaakt. Dit rapport geeft inzicht in de bouwtechnische en onderhoudsstaat van een woning en is tevens voorzien van een globale kostenraming, met daarop de direct noodzakelijke kosten, te verwachten termijnkosten 1-5 jaar en verbeterkosten van de zaken die niet acceptabel zijn. Hiermee heeft u direct een wapen in handen om te onderhandelen of om uw beslissing te overdenken. Dit keuringsrapport is een momentopname en geeft geen garantie voor de verre toekomst. Wel geeft het de status van uw woning weer en probeert uit te sluiten of er grote problemen zijn of komen. Met behulp van deze keuring worden gebreken aan het licht gebracht. De rapportage geeft u een objectief en gedetailleerd inzicht in gebreken en kosten.

In overleg met uw Vrijehuizenmarkt makelaar kunt u uw aankoopbeslissing hierop baseren en eventueel gebruiken in de onderhandelingen over de verkoopprijs.

Oók een keuring bij verkoop van uw woning! U geeft vertrouwen in de technische staat door het bouwtechnisch rapport tijdens de bezichtiging te overhandigen. De verkoper heeft een wettelijke informatieplicht. Met het bouwtechnische rapport, in combinatie met het formulier Wettelijke kopersbescherming, wordt hier met betrekking tot de technische staat aan voldaan.

Informatieplicht

Een woning die verkocht wordt moet volgens artikel 17 van het Burgerlijk Wetboek worden overgedragen 'vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen met uitzondering van datgene welke de koper heeft aanvaard. Dit betekent dat de verkoper deze lasten en gebreken aan de verkopend makelaar en zeker aan potentiële kopers moet melden. Het kan gaan om rechten van derden (recht van overpad bijvoorbeeld) of verplichtingen van de eigenaar die voor een koper niet acceptabel zijn (het verbod om een hoge muur of bomen te mogen plaatsen vanwege het uitzicht).

Daarnaast kan het gaan om bouwkundige gebreken. Op vragen van de koper moet de verkoper wel eerlijk antwoorden. Als de koper bijvoorbeeld vraagt of het gehorig is, dan mag de verkoper dat niet ontkennen als elke dag de televisie van de buurman hoorbaar is. Als de verkoper zijn (verkopend) makelaar op de hoogte stelt van de verschillende lasten en gebreken, dan weet hij welke hij moet vertellen aan de kopers. Als hij het niet nodig vindt een gebrek te melden, dan zal hij daarvan ook de consequenties moeten dragen als de koper daarna een vordering indient.

De informatieplicht betekent dus dat de verkoper verplicht is om de koper te informeren over alle bekende bouwkundige gebreken. Het is dus belangrijk dat de verkoper bijtijds in het bezit komt van het formulier Informatieplicht Wettelijke kopersbescherming.

Onderzoeksplicht

Naast de informatieplicht van de verkoper heeft de koper een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper onderzoek moet (laten) uitvoeren zodat de koper zekerheid heeft over de woning. Is de koper te laat met het instellen van een onderzoek, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben.

Keuring voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Naast de informatieplicht van de verkoper heeft de koper een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper onderzoek moet (laten) uitvoeren zodat de koper zekerheid heeft over de woning. Is de koper te laat met het instellen van een onderzoek, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben.

Snelheid

Vaak kan de keuring al binnen een aantal werkdagen worden uitgevoerd. Het rapport ontvangt u een aantal dagen na de keuring via e-mail. Indien gewenst ontvangt u het rapport per post.

Aantrekkelijke tarieven

Als landelijke organisatie hebben wij diverse afspraken met bedrijven die bouwkundige keuringen uitvoeren. Informeer hiernaar bij uw Vrijehuizenmarkt makelaar.

Bij het bepalen van de waarde van een woning gaat het om zowel de subjectieve (wat is de bovengrens) als objectieve (taxatie en/of bouwkundig onderzoek) waarde...

Subjectieve waardebepaling

Bij een subjectieve waardebepaling wordt er bepaald hoeveel u voor het huis wilt betalen of wat ú denkt dat de woning waard is. Misschien is het huis voor u of voor de koper wel meer waard dan de verkoopprijs, maar bepaal in ieder geval uw bovengrens.

Objectieve waardebepaling

Een objectieve waardebepaling kunt u krijgen door een taxatie en/of een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren. Een taxatie is vaak verplicht als u een bestaand huis koopt of als u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wilt afsluiten. Een bouwkundig onderzoek is vooral raadzaam als het om een ouder huis gaat. Het is zelfs verplicht wanneer u een huis van voor 1940 met NHG wilt kopen.

Wat is een taxatie eigenlijk en waarom moet een woning getaxeerd worden?

Het verschaffen van belangrijke gegevens van uw eigen woning of van de woning die u heeft gekocht is het belangrijkste doel van een taxatie. Een taxatierapport is meestal verplicht voordat banken en andere instellingen een hypotheek verstrekken. Omtrent het huis waar u een hypotheek voor aanvraagt wil de geldverstrekker (de bank) zekerheid hebben. Een onafhankelijk oordeel van een deskundige is daarbij vereist. Deze deskundige is de taxateur.

Wie is de taxateur en wat doet hij?

Het taxatierapport wordt gemaakt door de taxateur. Omdat hij degene is die de waarde van uw woning moet bepalen moet hij op een aantal interne omstandigheden letten:

• plaats waarin uw woning ligt
• buurt waarin uw woning ligt
• omgevingsfactoren (bestemmingsplan, snelweg, winkelcentrum, kindvriendelijke buurt enz.)
• aanwezigheid van tuin, garage, balkon enz.
• staat van het onderhoud, constructie en kwaliteit van de toegepaste materialen (worden er grote reparaties verwacht in de toekomst)
• de functionaliteit van de indeling
• isolatie en energiezuinige maatregelen
• inhoud en oppervlakte
• verplichtingen en rechten die op de grond rusten (bijvoorbeeld erfpacht of recht van overpad)

Ook let de taxateur op externe omstandigheden die de waarde van uw huis kan beïnvloeden

• prijsontwikkeling op de markt van min of meer vergelijkbare woningen.
• toekomstige ontwikkelingen, bijvoorbeeld het bestemmingsplan ter plaatse.
• komt datgene wat hij waarneemt, overeen met de gegevens van het Kadaster

Verschotten

De taxateur mag een onderzoek in stellen naar factoren die de waarde van een huis kunnen beïnvloeden. Deze informatie wordt veelal opgevraagd bij de gemeente. De gemeente kan hiervoor kosten in rekening brengen. Dit zijn de 'verschotten'.

• Veranderingen in beleid, bestemming en gebruik in bestemmingsplannen, bouwverordeningen, drank- en horecawet, openluchtrecreatie en ontheffingen

Informatie over milieuvervuiling (bodem, lucht en water), eventuele aanwezige oude olietanks, enz.

Afgegeven vergunningen aan derden die van invloed (kunnen) zijn op het woongenot

Naast het raadplegen van het Kadaster voert de taxateur bijna altijd ook een onderzoek uit naar de eigendomspapieren. De taxateur dient te onderzoeken of de kadastrale gegevens overeenstemmen met het eigendomsbewijs, en of op het object erfdienstbaarheden, kettingbeding, erfpacht e.d. zijn gevestigd. Tevens blijkt uit de praktijk dat het noodzakelijk is om te controleren of de verkoper ook wel daadwerkelijk de eigenaar is.

Executiewaarde

De executiewaarde geeft de waarde van een huis weer als dat gedwongen verkocht zou moeten worden.

Bestaande huizen

De executiewaarde van bestaande huizen wordt meestal geschat op 80 - 85% van de vrije verkoopwaarde, dat is de prijs die het huis op zou brengen bij normale verkoop.

Nieuwbouwhuizen

Voor de executiewaarde van nieuwbouwwoningen wordt meestal 90% van de koop-/aanneemsom gerekend, inclusief de prijs van eventueel meerwerk.

Als u geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie heeft, dan bepaald de executiewaarde doorgaans hoeveel u kunt lenen. Dit is meestal maximaal 125% van de executiewaarde.